引 言

綠建即綠色建筑，在我們的地產開發項目中出現的頻率越來越高，不僅是做為一種政策要求，很多開發商已經把綠建的概念轉化成自身產品的競爭力

那綠色建筑到底是什么？會帶來哪些成本增量呢？

本文將詳細的給大家講解綠色建筑的知識以及帶來的成本增量

題綱

01 什么是綠色建筑

02 綠色建筑的內涵

03 綠色建筑認證體系

04 綠建成本增量分析

01

什么是綠色建筑

提起“綠色建筑”，你會想到什么？

是綠植環繞、屋頂的森森綠意，是建材使用木材先于磚瓦，還是人工智能、自動感應節能的新興科技？

近幾年來，“綠色建筑”好像悄然間成為了一個時髦的詞匯——這廂也許剛在新聞里聽到城市政府“大力扶持綠色建筑、促進低碳健康發展”，那廂可能就路遇某個寫字樓大堂里醒目的“LEED”認證標識。

1. 綠色建筑的發展

在現代建筑的范疇內，最初對于所謂“綠色建筑”的探索旨在提升建筑效率、增加建筑舒適度。

自上世紀30年代起，鋼架、空調、反光玻璃等諸多新興技術的興起使得建筑以更為靈活的方式為用戶提供服務，且最大程度地滿足了人們對于建筑舒適度的追求。

1932年建成的洛克菲勒中心便安裝了活動窗，并建成了空中花園，以提供優質的建筑用戶體驗。這也可以視為綠建的萌芽。

真正推動“綠色建筑”概念發展的是70年代的石油危機，其時石油價格飆升，人們猛然意識到節能建筑所能創造的巨大經濟價值，而經濟價值總會是各種進步的最強推動力。

另外一個推動力就是“氣候變化”，1993的《芝加哥宣言》，強調了建筑領域對環境與社會應有的關注。節能減排、水文處理、綠色材料，這些如今“綠色建筑”的核心多是為實現這環境價值而設的。

總的來說，“綠色建筑”概念的出現不是一蹴而就的，而是人們通過大量的實踐慢慢形成的，最大的助力是經濟和環保

2. 綠建的概念

綠色建筑是“在建筑的全壽命周期內，最大限度地節省資源(節能、節地、節水、節材)，保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。”——中國國家標準《綠色建筑評價標準(GB/T50378)》

02

綠色建筑的內涵?

綠色建筑就是“高能效”、“低排放”的能源效益，而且很多開發商也以“低碳減排”作為綠色建筑的亮點和賣點

“綠色建筑”需要符合如下幾個特征：

1. 環境影響

綠色建筑一方面強調與自然環境的契合，同時也要關注人文環境的便利

自然環境是指要確保建筑項目對于周遭環境、土地不會產生破壞，而人文環境則指對于土地資源的合理利用，以及相對周圍建筑環境的交通便利度。

2. 節能

一方面是采用綠色建筑材料、加強用水管理由此可以帶來環境收益

另一方面節能電器和能源管理則是會真真切切地減少了用電費用，創造經濟收益。

具體實施方法有空間整合設計、樓宇自控系統、可再生能源實踐、高能效電器使用等等。

3. 減排

建筑用水的先進性主要表現在節水（減少用量）、提高用水效率和廢水處理與再生水三個方面。

一般室外用水即強調合理灌溉與室外景觀綠植的選擇，比如本地物種更具有適應性、耗水量較低，而室內則著眼潔具、家電等的選擇，突出其用水效率。歸根結底仍是探索如何最高效地合理利用水資源。

4. 建材選擇

建材選擇應因地制宜地選擇高性能、環境友好的建材；

同時要考慮廢棄物的回收，講究合理的再利用以降低資源消耗。

5. 室內環境

這里的室內環境指的是人們在建筑室內所感受到的環境舒適度，包括通風、照明、空氣質量、溫度控制、聲學設計等。比起選址、能源、水等方面更多強調“對外”環境價值，對于室內環境的關注則將重點放在了建筑的使用者身上，以新興科技和人文設計創造最佳的用戶體驗，比如低揮發性材料，自然采光，或是熱舒適度設計。

以上幾個特征可概括為“四節一環保”：節能、節地、節水、節材以及環境保護。

03

綠色建筑認證體系

目前國內常見的綠色建筑認證體系有“美國綠色建筑認證體系”（LEED）、“英國綠色建筑認證體系”（BREEAM）以及“中國綠色建筑認證評估體系”

1. 美國綠色建筑認證體系（LEED）

LEED（Leadership in Energy and Environmental Design 能源與環境設計先鋒）是一個綠色建筑評價體系,由美國綠色建筑委員會建立并于2000年開始推行。

宗旨：在設計中有效地減少環境和住戶的負面影響。

目的：規范一個完整、準確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。

LEED綠色建筑認證分為四個級別，認證級、銀級、金級和白金級

針對不同的建筑類型，LEED有不同的評估體系

國內寫字樓做LEED認證的較多，也是很多寫字樓彰顯品質的手段之一

認證實施流程為：

2. 英國綠色建筑認證（BREEAM）

英國建筑研究院環境評估方法（英文名稱：BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method）被稱為英國建筑研究院綠色建筑評估體系。始創于1990年的BREEAM是世界上第一個，也是全球最廣泛使用的綠色建筑評估方法之一

值得一提的是美國的LEED標準是在BREEAM的基礎上進行開發的

3. 中國綠色建筑評估體系

3.1 綠色建筑的主要標準及文件

《綠色建筑評價標準》（GB/T 50378-2014）

《綠色建筑評價技術細則》

《綠色施工導則》

《綠色建筑評價標識實施細則（試行修訂）》

《綠色建筑評價技術細則補充說明（規劃設計部分）》

《綠色建筑評價技術細則補充說明（運行使用部分）》

《綠色建筑評價標識管理辦法》

3.2 綠色建筑認證級別

目前國內常用的認證有“綠色建筑設計標識”和“綠色建筑標識”

以上標識均分為三級

一星級 ★

二星級 ★★

三星級 ★★★

3.3 評價體系

3.3.1 住宅

劃分綠色建筑設計標識等級的項數要求

劃分綠色建筑標識等級的項數要求

一星級技術體系：

二星級技術體系：

三星級技術體系：

3.3.2 公建

劃分綠色建筑設計標識等級的項數要求

劃分綠色建筑標識等級的項數要求

一星級技術體系：

二星級技術體系：

三星級技術體系：

3.4 定級方法

《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2014）的評價方法定位逐條評分后分別計算各類指標得分和加分項附加得分、然后對各類指標得分加權求和并累加上附加得分計算出總得分。

等級劃分則采用“三重控制”的方式：

首先仍與原《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2006）一致，保持一定數量的控制項，做為綠色建筑的基本要求

其次每類指標設固定的最低得分要求

最后再依據總得分來具體分級

嚴格來講，上述“各類指標得分”和“總得分”實際上都是“得分率”。因為建筑的情況多樣，各類指標下的評價條文不可能適用于所有的建筑，對某一棟具體的被評建筑，總有一些評價條文不能參評。因此，用“得分率”來衡量建筑實際達到的綠色程度更合理。

但是習慣上，“安分定級”更容易被理解和接受，《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2014）在“基本規定”章節中規定了一種折算的方法，避免了在字面上出現“得分率”，下表給出了一種分值計算示例：

3.5 申報流程

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綠建成本增量分析

綠色建筑于國于民均應大力推廣，但由此帶來的成本增加卻是客觀的存在，當然，在談綠建成本增量的時候應從建筑全周期的角度來審視，除了建造本身的成本變化外，還應考慮后期運營、廢物再利用帶來的成本變化

1. 綠色建筑技術增量成本包含：

① 綠色建筑增加的技術措施（如可再生能源系統、中水處理系統）

② 強化型技術措施（如強化保溫、高效風機、高效光源等）

③ 交互影響產生的成本增量（可能為正也可能為負，如圍護結構強化保溫會減少空調負荷，從而減少空調設備的初投資）

綠色建筑技術增量成本=綠色建筑方案成本-基準方案成本+交互成本

2. 綠色建筑技術措施增量成本

2.1 前期設計階段

增加的成本主要是前期費用、咨詢成本和認證成本

2.2 施工建設階段

增加的成本主要是：

節地：透水節地、場地改造、地下開發

節能：維護、照明、可再生資源、遮陽、節能設備

節水：非傳統水源、傳統器具、處理系統、節水灌溉

節材：綠色建材、廢材處理

室內：隔聲維護、綠色設備

2.3 運營維護階段

增加的成本主要是垃圾處理、綠地管理、智能化管理系統等

2.4 報廢、拆除階段

增加的成本主要是拆除施工，回收材料、設備等

3. 綠色建筑星級評定成本增量

4. 根據認證等級增加的成本分析

不同等級對成本的影響會有不同，下表是通過分析大量項目得到的數據，僅作為參考

同時對綠色建筑措施對成本的影響進行了分析，通過分析發現六大方面中增量最大的為節能、能源利用，其次為運營管理和室內環境，最后依次為節水、接地、節材

通過對成本增量統計并結合客戶敏感度分析，得到下圖，也是我們在做綠色建筑措施時的選擇順序

在進行措施選擇時遵循三個原則

① 優先選擇顯性指標

② 按照經濟性高低排序

③ 按星級目標定確定措施組合

05

總結

綠色建筑是在全壽命期內最大限度地節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

綠色建筑劃分為基本級、一星級、二星級、三星級4個等級，建設綠色建筑會產生一定的增量成本，但綠色建筑不一定會大幅度增加成本，高星級也不一定需要投入高成本才能達到。

隨著“被動技術優先、主動技術優化”等綠色建筑理念的認知不斷深入，許多增量成本低、地域適應性好、技術體系成熟的綠色建筑技術逐漸被市場接受，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢；加之國家及地方政府資金補貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。

同時，除極個別綠色建筑項目外，一般綠色建筑項目在5~10年內均能收回綠色技術所帶來的成本增量，經濟效益明顯。

對于成本人來說，綠建建筑增量成本控制一定要強優化、早介入、不踩雷、算大帳、多總結

強優化：選擇優化能力強的咨詢公司提供優選方案，控制增量成本，降低無效成本

早介入：咨詢公司及優化公司在方案階段就介入

不踩雷：提早做綠色建筑可行性研究，避免做無用功

算大帳：不能僅考慮建造成本，而應從項目全周期來算這筆帳

多總結：將低成本高通過率的節地和室內環境類建筑技術作為首選，適當選用新能源技術