2021年8月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》，北京限購政策升級。近期以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控方案都在密集出臺，不到一個(gè)月，已有上海、紹興、杭州、成都、北京等11地出手調(diào)控。限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機(jī)性購買者的購買需求，因此，經(jīng)歷了過去的爆炸式發(fā)展，今天的房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的轉(zhuǎn)型變化和升級，需要強(qiáng)化高質(zhì)量發(fā)展，提質(zhì)、降本、增效將是下階段房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的主要著力點(diǎn)。綠色建筑是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,在實(shí)際建設(shè)中顯現(xiàn)出較高經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，積極采用綠色建筑模式，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。本文將從綠色建筑的內(nèi)涵出發(fā)，闡述綠色建筑的重要性和現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的價(jià)值鏈，探討房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并提出建議。

一、綠色建筑的內(nèi)涵

（一）定義

    綠色建筑的概念最早在20世紀(jì)60年代提出，繼1990年英國制定全球第一個(gè)綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)之后，各國相繼出臺符合地域特點(diǎn)的綠色建筑評估體系，極大地豐富了綠色建筑的內(nèi)涵。世界綠色建筑協(xié)會提出，“綠色”建筑是指在其設(shè)計(jì)、建造或運(yùn)營過程中，能夠減少或消除對氣候和自然環(huán)境產(chǎn)生的負(fù)面影響并產(chǎn)生積極影響的建筑。

    改革開放后，在推動建筑節(jié)能工作的同時(shí)，為積極應(yīng)對資源環(huán)境惡化并發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，從20世紀(jì)90年代起，綠色建筑概念引入中國。在2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中明確，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。《國家中長期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006~2020年)》第一次把城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展單獨(dú)列為一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，綠色建筑和建筑節(jié)能作為優(yōu)先主題得到了國家的持續(xù)支持和發(fā)展，發(fā)展綠色建筑已經(jīng)成為主管部門的重點(diǎn)工作。

（二）特點(diǎn)

1．節(jié)能環(huán)保。綠色建筑能夠使能源、資源消耗降至最低程度,綠色建筑技術(shù)使用太陽能、風(fēng)能、地?zé)帷⑸锬艿忍烊荒茉春驮偕茉?利用節(jié)能技術(shù)并防止污染，并倡導(dǎo)合理使用土地，使用無污染、可拆卸材料，生活垃圾內(nèi)部消化，形成良性循環(huán)。與傳統(tǒng)建筑相比，綠色建筑的耗能可以降低70%-75%。

2．全過程管控落實(shí)綠色建筑理念。通過對規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、竣工驗(yàn)收、運(yùn)行維護(hù)的建設(shè)全過程技術(shù)把控和項(xiàng)目建設(shè)有效管理，全方位落實(shí)綠色設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)綠色建筑由“概念”到“可充分感知”的綠色建筑實(shí)體的轉(zhuǎn)化。

3．“以人為本”、因地制宜的綠色建筑全過程建設(shè)理念。綠色建筑重視建筑使用者的感受，采取多種技術(shù)手段打造健康舒適的高品質(zhì)宜居環(huán)境，做到人與自然環(huán)境、建筑物與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。注重因地制宜原則，強(qiáng)調(diào)尊重本地的人文、自然、氣候條件。

二、建筑綠色化轉(zhuǎn)型的重要性

（一）雙碳目標(biāo)下，建筑行業(yè)是減排降碳的主力軍

    建筑行業(yè)是碳排放大戶。《中國建筑能耗研究報(bào)告(2020)》數(shù)據(jù)顯示，2018年全國建筑全過程碳排放總量為49.3億噸，占全國碳排放比重的51.3%。如圖1所示，其中建材生產(chǎn)階段占全國碳排放的比重為28.3%，建筑施工階段占全國碳排放的比重為1%，建筑運(yùn)行階段占全國碳排放的比重為21.9%。《中國建筑節(jié)能年度發(fā)展研究報(bào)告2020》數(shù)據(jù)顯示，建材產(chǎn)生的能耗是建筑業(yè)能耗最主要組成部分，其中鋼鐵和水泥的生產(chǎn)能耗占到建筑業(yè)建造總能耗的80%以上，僅建材部分能耗已占全社會總能耗的20%以上。

    同時(shí)，建筑行業(yè)的碳排放量遠(yuǎn)超其他行業(yè)。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要指出，推動能源清潔低碳安全高效利用，深入推進(jìn)工業(yè)、建筑、交通等領(lǐng)域低碳轉(zhuǎn)型。交通部門與建筑行業(yè)同為“雙碳”背景下強(qiáng)調(diào)的重要領(lǐng)域，但是，2018年交通部門能源消耗量占全國總能源消耗量的10.7%，直接CO2排放為9.8億噸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑行業(yè)的數(shù)據(jù)。

    習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經(jīng)濟(jì)社會系統(tǒng)性變革，要把碳達(dá)峰、碳中和納入生態(tài)文明建設(shè)整體布局。在雙碳目標(biāo)下，建筑業(yè)是進(jìn)行減排降碳的重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型刻不容緩。

圖1 2018年全國建筑全過程碳排放總量（單位：億噸）

（二）建筑綠色化發(fā)展持續(xù)深化循環(huán)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展理念

    綠色建筑在發(fā)展原則上堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，在理念上貫徹綠色平衡，在整體設(shè)計(jì)上講究科學(xué)，融入大量環(huán)保和生態(tài)理念，潛移默化地以視覺和使用細(xì)節(jié)體驗(yàn)向公眾傳遞可持續(xù)發(fā)展理念。例如，自然光采光設(shè)計(jì)、雨水循環(huán)利用、垃圾分類管道、建筑保溫材料、新風(fēng)系統(tǒng)、新能源、園區(qū)綠化比例等基礎(chǔ)設(shè)施都是在綠色化改造時(shí)需要考量的。

（三）氣候變化下的建筑挑戰(zhàn)

    據(jù)我國《第三次氣候變化國家評估報(bào)告》顯示，近百年來我國陸地區(qū)域平均増溫0.9-1.5攝氏度，近15年來處于近百年來氣溫最高的階段。由此可以推測，未來我國區(qū)域氣溫將繼續(xù)上升，極端天氣的頻次和強(qiáng)度將不斷増加，災(zāi)害損失呈上升趨勢。建筑行業(yè)將面臨氣候變化的風(fēng)險(xiǎn)，如極端高溫事件、公共衛(wèi)生事件爆發(fā)或漲潮等事件的影響。應(yīng)對氣候變化的形勢刻不容緩，但是傳統(tǒng)的建筑或難以應(yīng)對氣候變化帶來的影響，而綠色建筑由于從設(shè)計(jì)到建造全生命階段均充分參考地理因素、氣候環(huán)境、人文因素等多方面要素，因此具有適應(yīng)氣候變化和風(fēng)險(xiǎn)韌性的屬性，以應(yīng)對建筑行業(yè)來自自然不可回避的挑戰(zhàn)。

三、綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）管理機(jī)制與標(biāo)準(zhǔn)

1.建筑綠色化發(fā)展的政策支持

    黨的十八大以來，生態(tài)文明建設(shè)被放在突出地位，十九大進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了加快生態(tài)文明體制改革。綠色建筑作為綠色產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)，得到大量政策支持，在建筑領(lǐng)域落實(shí)生態(tài)文明理念與綠色低碳發(fā)展起到了重要作用。

    綠色建筑已成為我國綠色金融的重點(diǎn)支持領(lǐng)域。我國《能效信貸指引》《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2015年版）》《綠色債券發(fā)行指引》《綠色產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2019年版）》等標(biāo)準(zhǔn)目錄始終包含綠色建筑領(lǐng)域。其中，國家發(fā)改委發(fā)布的《綠色債券發(fā)行指引》明確將綠色建筑發(fā)展列為重點(diǎn)支持項(xiàng)目。在以上文件的基礎(chǔ)上，《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021年版）》延續(xù)了對綠色建筑領(lǐng)域的支持，對綠色建筑材料制造項(xiàng)目提供了更具操作性的項(xiàng)目說明和支持條件。

    與此同時(shí)，北京、上海、天津、深圳等多省市也制定了綠色建筑政策體系，江蘇、貴州、浙江等省市相繼頒布《綠色建筑發(fā)展條例》，以地方立法的形式強(qiáng)制推進(jìn)綠色建筑發(fā)展，多省市也建立了相關(guān)激勵(lì)補(bǔ)貼政策。綠色建筑政策法規(guī)建設(shè)呈現(xiàn)出中央—地方多級聯(lián)動、強(qiáng)制—激勵(lì)多重保障的政策氛圍。

2. 綠色建筑標(biāo)識評估標(biāo)準(zhǔn)

    在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面，截至目前，人民銀行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委相繼印發(fā)的綠色金融標(biāo)準(zhǔn)均將綠色建筑建設(shè)、綠色建材生產(chǎn)、綠色建筑購買和既有建筑節(jié)能改造等納入綠色項(xiàng)目范疇。2019年3月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，對綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修正，重新構(gòu)建了綠色建筑評價(jià)技術(shù)指標(biāo)體系，主要評價(jià)體系由安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居五方面組成。與舊版相比，新標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)不同：

（1）增加綠色建筑基本級：新標(biāo)準(zhǔn)在原三個(gè)星級基礎(chǔ)上，新增“基本級”，即基本級、一星級、二星級、三星級4個(gè)等級；新版標(biāo)準(zhǔn)確定了每類指標(biāo)的具體評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。它將評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為控制項(xiàng)、評分項(xiàng)與加分項(xiàng)(僅限提高與創(chuàng)新)三類評價(jià)一個(gè)建筑是否為綠色建筑的必備條件，為該建筑應(yīng)全部滿足標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)住宅建筑或公共建筑中控制項(xiàng)的要求，在滿足控制項(xiàng)要求后，再按評分項(xiàng)和加分項(xiàng)對建筑進(jìn)行評分，根據(jù)得分以及對技術(shù)要求的滿足程度將綠色建筑劃分為四個(gè)等級(基本級、一星級、二星級、三星級)按下表確定：

     綠色建筑的總得分按Q=(Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA)/10來計(jì)算。其中， Q0為基礎(chǔ)項(xiàng)控制分，當(dāng)滿足所有控制項(xiàng)的要求時(shí)取400分;Q1-Q5為評價(jià)體系除提高與創(chuàng)新外五類指標(biāo)的評分項(xiàng)得分;QA為提高與創(chuàng)新項(xiàng)的得分(即加分項(xiàng)的得分)。

（2）擴(kuò)展內(nèi)涵和技術(shù)要求：新標(biāo)準(zhǔn)中更關(guān)注人和環(huán)境的關(guān)系，新增建筑工業(yè)化、海綿城市、垃圾資源化利用、健康宜居、建筑信息模型等相關(guān)技術(shù)要求；

（3）提升建筑性能：新標(biāo)準(zhǔn)考慮人在建筑中的安全、健康、適老方面的內(nèi)容，增加健康舒適指標(biāo)體系，且從使用者視角出發(fā)。

3. 綠色建筑實(shí)踐路徑列舉

（1）建筑設(shè)計(jì)：在建筑設(shè)計(jì)中，采用定制化原則，明確建筑目標(biāo)和功能分區(qū)，考慮建筑在建造、運(yùn)營和回收階段的相互影響，充分利用新技術(shù)手段，提高空間使用率、資源利用率和建筑使用舒適感。采用建筑性能設(shè)計(jì)方法，注重氣候、環(huán)境等因素的引導(dǎo)設(shè)計(jì)，以及集成技術(shù)的最優(yōu)化設(shè)計(jì)。建筑內(nèi)部空間布置合理，功能分區(qū)明確且功能區(qū)與功能區(qū)之間銜接順暢，比如合理利用房頂空間、地下空間，進(jìn)行“地面-地下”空間的立體式開發(fā)及廢舊園區(qū)的可持續(xù)利用，兼顧綠色理念的融入和居住舒適度。建筑的外部設(shè)計(jì)堅(jiān)持資源化、綠色化原則，采用太陽能、風(fēng)能技術(shù)提高建筑的能量自給能力，同時(shí)采用綠植覆蓋技術(shù)，提高園區(qū)綠化率及改善城市景觀。

（2）建造材料選取：為滿足建筑可持續(xù)發(fā)展要求，建筑材料必然向輕質(zhì)化、高性能、多功能、低能耗及資源化方向發(fā)展，在建筑材料使用過程中實(shí)現(xiàn)節(jié)能。多功能是指防水、防火、保溫、隔聲、防腐等建筑功能材料相互結(jié)合，以單一材料實(shí)現(xiàn)多樣化功能，節(jié)省建筑工序和材料成本。低能耗指在建筑材料生產(chǎn)過程中減少能量消耗，如減少高溫煅燒磚的生產(chǎn)、混凝土砌塊由蒸汽養(yǎng)護(hù)改為碳化養(yǎng)護(hù)。廢物利用是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，也是建筑材料研發(fā)生產(chǎn)的重要方向，再生混凝土、水泥基粉末廢棄物等建筑廢棄物的研究和工程應(yīng)用可減少環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效應(yīng)，將在可持續(xù)建筑發(fā)展過程中產(chǎn)生更大社會效應(yīng)。

（3）建造方式：考慮采用裝配式建筑，便于控制施工質(zhì)量、減少施工工期、降低施工對周圍環(huán)境的影響。在面對具有較大空間的多層、高層建筑和地基較軟弱的建筑時(shí)，采用框架式建筑，靈活分隔空間，有利于抗震，節(jié)省材料，減少環(huán)境影響。

（二）市場發(fā)展

1.綠色建筑融資快速發(fā)展

    我國的綠色建筑債券發(fā)行始于2017年，發(fā)行總量較少，當(dāng)年僅發(fā)行5只，總規(guī)模45.1億元；2018年綠色建筑債券發(fā)行總額為87.2億；2019年發(fā)行總額為231.7億。2017年至2019年，中國綠色建筑企業(yè)成功發(fā)行綠色債券共有25只，主要投向綠色住宅建筑、綠色公共建筑和綠色工業(yè)建筑、綠色園區(qū)、綠色棚戶區(qū)改造、海綿城市和智慧城市等。中國人民銀行金融研究所副所長雷曜表示，為了實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)，“十四五”期間，我國每年需要投入與綠色建筑相關(guān)的上萬億元資金。

圖2. 2017-2019年我國境內(nèi)綠色建筑債券市場發(fā)行規(guī)模（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院

2.綠色建筑面積和評價(jià)標(biāo)識項(xiàng)目數(shù)量增長

    截至2019年底，全國累計(jì)建設(shè)綠色建筑面積超過50億平方米，同比增長超過56%，2019年當(dāng)年占城鎮(zhèn)新建建筑比例達(dá)到65%。全國獲得綠色建筑標(biāo)識的項(xiàng)目建筑面積超過22億平方米，同比增長超過57%。

    近年來，隨著各地綠色建筑標(biāo)識評價(jià)陸續(xù)展開，獲得綠色建筑評價(jià)標(biāo)識的項(xiàng)目增長迅速。據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，全國累計(jì)有近14,000個(gè)建筑項(xiàng)目獲得綠色建筑評價(jià)標(biāo)識，其中2018年獲得綠色建筑評價(jià)標(biāo)識的建筑項(xiàng)目3,556個(gè)，占總綠色建筑評價(jià)標(biāo)識項(xiàng)目的比例達(dá)到25%左右。如圖2所示，2008年至2018年期間，綠色建筑評價(jià)標(biāo)識項(xiàng)目發(fā)展保持良好的勢頭，增速持續(xù)提高。

圖3. 2008-2018年綠色建筑評價(jià)標(biāo)識每年新增項(xiàng)目情況（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：住建部

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑價(jià)值鏈分析（Value Chain）

     企業(yè)價(jià)值鏈分析模型是企業(yè)內(nèi)部競爭態(tài)勢分析的重要工具,由美國學(xué)者邁克爾·波特于1985年提出，該理論認(rèn)為，企業(yè)制造與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的活動是一個(gè)用“鏈”表示的系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的價(jià)值鏈。

圖 4 波特價(jià)值鏈分析模型

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)綠色發(fā)展價(jià)值鏈分析

企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動可以分成基本增值活動和輔助增值活動兩大類。

1、基本增值活動

（1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)

該階段房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)綠色目標(biāo)確定有利于環(huán)境的建筑風(fēng)格、組合方式、智能化水平等，具體包括對戶型結(jié)構(gòu)、空間布局、平面特征以及建材選料、成本造價(jià)做出規(guī)劃和部署。在設(shè)計(jì)時(shí)集成綠化配置、通風(fēng)和采光的設(shè)計(jì)上都強(qiáng)調(diào)自然化，對于圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用低耗能材料，在太陽能利用、地?zé)崂谩⒅兴谩⒕G色建材和智能控制等高新技術(shù)的使用上，充分展示人文與建筑、環(huán)境及科技的和諧統(tǒng)一。

（2） 項(xiàng)目管理

該階段主要活動包括招投標(biāo)、施工建設(shè)、工期控制及竣工驗(yàn)收等。房地產(chǎn)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式公開選擇有資質(zhì)的建筑施工單位，在建設(shè)過程中按照綠色建筑標(biāo)識評估標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行管理。

2、輔助增值活動

（1） 采購與物料管理

該階段包括采購和管理材料、設(shè)備、物資，還包括土地使用權(quán)、項(xiàng)目資金、外部中介服務(wù)等其他物資，為基本活動的進(jìn)行提供了基礎(chǔ)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和成本，影響了房地產(chǎn)商品最終價(jià)值的形成。房地產(chǎn)企業(yè)通過響應(yīng)政府對綠色建筑和綠色建材推廣政策的支持，充分發(fā)揮示范效應(yīng)，依照綠色建筑和綠色建材政府采購基本要求進(jìn)行采購活動。

（2） 研究與開發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)通過專業(yè)技術(shù)手段對發(fā)展綠色建筑進(jìn)行市場預(yù)測、可行性研究、策略選擇等，推廣相關(guān)高新技術(shù)，配備先進(jìn)設(shè)備，促進(jìn)物業(yè)自動化管理。在建造過程中企業(yè)大量采用技術(shù)成熟的低成本綠色技術(shù)，例如，智能化系統(tǒng)是現(xiàn)代居建必備技術(shù)要求；節(jié)能設(shè)計(jì)、高效照明、復(fù)層綠化是改善性能的技術(shù)，在原有技術(shù)措施的基礎(chǔ)上優(yōu)化設(shè)計(jì)或選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，增量成本極低；太陽能熱水、雨水收集系統(tǒng)是技術(shù)十分成熟、成本較低的綠色技術(shù)，在綠色建筑項(xiàng)目中應(yīng)用極廣，效果突出。并不斷進(jìn)行綠色建筑技術(shù)研發(fā)，轉(zhuǎn)化成果。

（3） 人力資源管理

有價(jià)值、稀缺、難于模仿的人力資源將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑帶來長期競爭優(yōu)勢，人力資源管理包括招聘選拔、培訓(xùn)任用、考核和激勵(lì)以及薪酬設(shè)計(jì)等一系列活動，通過人力資源管理, 進(jìn)一步培養(yǎng)綠色建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人才，提升綠色建筑人才的業(yè)務(wù)技能水平和工作的積極性, 同時(shí)可以優(yōu)化雇傭和培訓(xùn)的成本, 從而達(dá)到影響企業(yè)競爭優(yōu)勢的效果。

（4） 企業(yè)基礎(chǔ)制度

企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施是企業(yè)運(yùn)營中所有保障措施的總和，通過對企業(yè)管理資源和知識資源的協(xié)調(diào)運(yùn)用，提高各職能活動的功能和組織效率，推動綠色理念貫徹整個(gè)價(jià)值鏈。該階段包括企業(yè)文化、流程機(jī)制、意見審核通道、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)管控等。

（二） 案例分析

萬科集團(tuán)作為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者之一，是綠色地產(chǎn)的常青樹。在深圳開發(fā)的萬科城四期是國內(nèi)第一個(gè)獲得“綠色建筑三星級”認(rèn)證的住宅項(xiàng)目，而且，在國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)頒布的前三年，萬科的綠色三星建筑面積已經(jīng)占了全國的四成。

1.項(xiàng)目管理。萬科集團(tuán)不斷迭代升級工業(yè)化建造體系，有效降低建造過程中的能耗、物耗，是建筑行業(yè)踐行綠色發(fā)展的重要實(shí)踐。目前，萬科已形成“5+2+X”工業(yè)化建造體系，后續(xù)將不斷探索不同結(jié)構(gòu)類型的工業(yè)化建造體系并擴(kuò)展至大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行應(yīng)用。

2.售后服務(wù)。萬科集團(tuán)在管理上通過科技賦能減少碳排放，借助科技手段監(jiān)控商業(yè)運(yùn)營行為模式，降低持有型物業(yè)的能源消耗。以東莞莞城萬科城市廣場為例，通過信息化系統(tǒng)建設(shè)，形成“線上數(shù)據(jù)診斷+線下運(yùn)維”的管理閉環(huán)，2020年全年每平米的用電量降低10度，年底節(jié)約電量35.4萬度，可供一棟30層住宅樓所有家庭使用3年。

3.采購與物料管理。2009年，萬科集團(tuán)完成了其采購體系的建設(shè)，以集團(tuán)采購為主，輔以分公司采購，減少采購中出現(xiàn)的重復(fù)采購行為，降低該部分能耗，節(jié)約建筑成本。2016年，萬科發(fā)起“房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動”，推行“無綠色不采購”，并通過采筑平臺對采購材料進(jìn)行綠色供應(yīng)鏈管理。萬科集團(tuán)強(qiáng)調(diào)“全生命周期管控”，從各環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，包括工業(yè)化建造、綠色建筑、健康建筑等標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新、升級，以不斷提高我們的綠色低碳管理水平。為了進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)，2019年，萬科設(shè)立了董事會-環(huán)境、社會及管治工作委員會，集團(tuán)在綠色低碳領(lǐng)域的行動具有了更強(qiáng)的推動力和系統(tǒng)性。

4．研究與開發(fā)。萬科研發(fā)中心與德國被動房研究所（PHI）、德國能源署（DENA）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部康居中心、中國建筑科學(xué)研究院等被動式超低能耗建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)密切合作，從提高效率與降低成本角度制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——萬科被動式超低能耗建筑系統(tǒng)解決方案。

5. 企業(yè)基礎(chǔ)制度。集團(tuán)應(yīng)對氣候變化領(lǐng)域進(jìn)行了研究，例如萬科公益基金會與北京市企業(yè)家環(huán)保基金會房地產(chǎn)綠色供應(yīng)鏈項(xiàng)目合作，開發(fā)《房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對氣候變化行動指南》。

五、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

（一）機(jī)遇

1. 核證自愿減排量（CCER）交易市場待開啟

目前，全國碳交易市場已經(jīng)開啟，下一步核證自愿減排量交易市場也將待開啟。在2021年1月生態(tài)環(huán)境部正式公布的《全國碳排放權(quán)交易管理辦法（試行）》中，就已經(jīng)提到CCER并規(guī)定了CCER的抵消比例。此外，生態(tài)環(huán)境部也在改革自愿減排項(xiàng)目體系，市場普遍猜測，CCER項(xiàng)目審批和減排量簽發(fā)有望重啟。

國家核證自愿減排量抵消機(jī)制，不僅可以擴(kuò)大碳市場參與主體，并以市場化補(bǔ)償手段，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取額外的資金支持、現(xiàn)金流。雖然目前全國碳排放權(quán)交易市場只納入了八大行業(yè)（發(fā)電、石化、化工、建材、鋼鐵、有色、造紙、航空）中能源消費(fèi)量1萬噸標(biāo)煤以上的重點(diǎn)企業(yè)，建筑、交通、工業(yè)并未在其中，但是納入碳市場行業(yè)覆蓋正不斷擴(kuò)大，加上建筑業(yè)高耗能、高碳排放的特點(diǎn)，建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系，是推動實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的必然。

2.新一輪建設(shè)的總要求：生態(tài)文明建設(shè)實(shí)現(xiàn)新進(jìn)步

在“十四五”時(shí)期，生態(tài)文明建設(shè)取得新進(jìn)步是新一輪建設(shè)的總要求，明確指出：國土空間開發(fā)保護(hù)格局得到優(yōu)化，生產(chǎn)生活方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，能源資源配置更加合理、利用效率大幅提高，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗和二氧化碳排放分別降低13.5%、18%，主要污染物排放總量持續(xù)減少，森林覆蓋率提高到24.1%，生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，生態(tài)安全屏障更加牢固，城鄉(xiāng)人居環(huán)境明顯改善。因此，為了把握新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，針對房地產(chǎn)行業(yè)等能耗高、碳排放高的企業(yè)，政府也將提出更高的要求，同時(shí)提供更多政策上的支持。

（二）挑戰(zhàn)

1. 綠色建筑發(fā)展依賴于前瞻性技術(shù)應(yīng)用

房屋建設(shè)往往是長周期項(xiàng)目，綠色建筑應(yīng)對氣候變化自然災(zāi)害的能力需要滿足幾年后的真實(shí)需求，因此綠色建筑發(fā)展依賴于具有前瞻性的先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用。若房地產(chǎn)企業(yè)對自身開展技術(shù)創(chuàng)新不能進(jìn)行系統(tǒng)長遠(yuǎn)的規(guī)劃，對研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化缺乏統(tǒng)籌，就不能滿足未來行業(yè)需求，為行業(yè)的綠色發(fā)展提供支撐。

2. 綠色建筑的認(rèn)證

現(xiàn)階段，在向金融機(jī)構(gòu)獲取綠色融資支持時(shí)，房地產(chǎn)及建筑企業(yè)可能會存在綠色建筑設(shè)計(jì)時(shí)的認(rèn)證等級與實(shí)際交付驗(yàn)收時(shí)不符的情況，這種情況涉及到信貸機(jī)制、擔(dān)保、考核等的創(chuàng)新與完善，會限制銀行等金融機(jī)構(gòu)以綠色金融支持綠色建筑發(fā)展的積極性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以高成本去開發(fā)綠色建筑。

3. 綠色建筑領(lǐng)域的碳匯計(jì)量與歸屬機(jī)制研究

高排放企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)，因進(jìn)行減排降碳而節(jié)約的碳足跡可以通過CCER交易，獲取主營業(yè)務(wù)外的額外現(xiàn)金流，抵消部分碳排放。CCER備案的流程，不僅包括了業(yè)主的自證，咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)論證，還包括了來自有資格的、獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)的再次論證和主管部門的最終審批，較為繁瑣。而且由于房地產(chǎn)企業(yè)最終的減排歸屬為業(yè)主，加上綠色建筑的建設(shè)成本又較高，因此CCER對房地產(chǎn)企業(yè)而言激勵(lì)有限，在消費(fèi)者愿意出更高價(jià)格消費(fèi)綠色商品前，市場競爭力較弱。

4. 消費(fèi)者綠色消費(fèi)的意識有待加深

部分消費(fèi)者支付能力有限，綠色消費(fèi)需求“被動”缺失。在當(dāng)前很多綠色消費(fèi)品存在綠色溢價(jià)的情況下，部分消費(fèi)者往往因囊中羞澀而放棄購買綠色產(chǎn)品。與此同時(shí)，部分消費(fèi)者觀念偏頗，綠色消費(fèi)需求“主動”缺失，缺少對技術(shù)成熟度的信任，對于低碳出行、節(jié)能節(jié)水、拒絕白色污染等綠色消費(fèi)倡議，至今仍有很多消費(fèi)者擺出一副事不關(guān)己的架勢，綠色消費(fèi)推行舉步維艱。部分消費(fèi)者生態(tài)意識匱乏，綠色消費(fèi)需求“無意識”缺失，盡管這些年國家加大了生態(tài)環(huán)境宣傳與治理力度，但各方面都存在一些盲區(qū)，很多民眾基本屬于“生態(tài)文盲”，他們既無意選購綠色商品，也不會有意生產(chǎn)綠色環(huán)保產(chǎn)品。

六、房地產(chǎn)企業(yè)綠色建筑發(fā)展展望與建議

（一）政府及監(jiān)管部門

1.盡早將建筑行業(yè)納入全國碳交易市場

現(xiàn)階段全國碳交易市場僅僅包含了能源行業(yè)作為先試先行，建筑行業(yè)雖然為四大減排部門但還未納入。將建筑業(yè)納入碳排放權(quán)交易體系，是推動實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的必然。主管部門應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步推進(jìn)低碳發(fā)展體制機(jī)制建立，推動企業(yè)積極參與碳排放權(quán)交易市場建設(shè)，支持企業(yè)發(fā)展市場化的節(jié)能減排方式，指導(dǎo)大型企業(yè)構(gòu)建與碳達(dá)峰、碳中和相適應(yīng)的投融資體系。

2.完善碳匯計(jì)量與歸屬機(jī)制研究

各試點(diǎn)碳市場應(yīng)發(fā)布政策，鼓勵(lì)控排企業(yè)優(yōu)先使用碳匯減排項(xiàng)目，政府部門應(yīng)探索更多碳匯消納模式，激活市場流動性，適當(dāng)簡化CCER備案的流程，放寬對實(shí)際上有資格的房地產(chǎn)企業(yè)的要求，并聯(lián)合專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對各產(chǎn)業(yè)鏈的主體需求進(jìn)行了解，按比例分派減排碳匯，促進(jìn)房地產(chǎn)商對綠色建筑和建造的積極性。

3.引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展和綠色消費(fèi)意識

政府應(yīng)利用媒體加大可持續(xù)發(fā)展和綠色消費(fèi)的宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者形成低碳環(huán)保的消費(fèi)理念，改變揮霍浪費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣。這不僅提升綠色消費(fèi)意識，還可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型行動。

（二）金融機(jī)構(gòu)

1.研究投融資動態(tài)追蹤機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行投融資機(jī)制創(chuàng)新，以形成多元、綠色、市場化投融資機(jī)制為最終目標(biāo),從而為綠色投資提供足夠的市場激勵(lì),為環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的資金支持。并通過動態(tài)追蹤機(jī)制了解資金流向，貸款資金的流向分析可有效評估房地產(chǎn)企業(yè)在綠色建筑領(lǐng)域的資金運(yùn)用情況，有助于監(jiān)測貸款資金是否空轉(zhuǎn)、是否應(yīng)用于綠色化等，有利于防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核

隨著我國綠色金融發(fā)展循序漸進(jìn)，ESG理念逐步被廣大投資者和企業(yè)所認(rèn)知，在可持續(xù)投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的ESG表現(xiàn)逐漸成為投資者進(jìn)行投資決策的重要參考因素。將ESG納入房地產(chǎn)企業(yè)授信考核，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提升ESG管理水平，將會強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境、社會、治理信息披露和與利益相關(guān)者的交流互動，有利于篩選高質(zhì)量和具有長期發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)。

3.細(xì)化開展建筑行業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)壓力測試

在環(huán)境和氣候相關(guān)事件的規(guī)模和范圍逐步擴(kuò)大、頻率不斷提高的背景下，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)壓力測試助推房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)知環(huán)境和氣候風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。細(xì)化開展環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)壓力測試能夠幫助金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)建筑行業(yè)最大的承壓空間，便于在一定壓力限度內(nèi)支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型，防止出現(xiàn)“一刀切”現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)

1.聯(lián)通專業(yè)研究機(jī)構(gòu)/智庫創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)

以企業(yè)為主導(dǎo)、高校與科研機(jī)構(gòu)為依托，加強(qiáng)與業(yè)界專家、高層次研究機(jī)構(gòu)的溝通對接，合理運(yùn)用專業(yè)研究機(jī)構(gòu)和智庫的豐富資源，通過國際合作和產(chǎn)學(xué)研深度融合推動可持續(xù)建筑的基礎(chǔ)研究，研發(fā)質(zhì)量保證建造水平較弱環(huán)節(jié)的服務(wù)和產(chǎn)品，解決綠色建筑發(fā)展過程中的突出問題。這一過程不但促進(jìn)科技開放合作，也有利于綠色制造核心競爭力提升，有助于早日實(shí)現(xiàn)高端新材料的技術(shù)突破。

2.積極參與部委及金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)研究，以市場實(shí)踐提供更多可落地的支持政策

綠色建筑正處于發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型還需政策的支持和健全的法律體系以及監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行保駕護(hù)航，企業(yè)應(yīng)積極配合研究，為政策的順利實(shí)施提供有關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

3.加強(qiáng)專業(yè)性的人才培養(yǎng)

如今綠色建筑領(lǐng)域一線人才仍然較為匱乏，比如發(fā)展裝配式建筑，對掌握建筑信息模型技術(shù)、吊裝、焊接等技術(shù)的高技能人才需求快速增加，需要加緊建立綠色建筑人才培養(yǎng)和發(fā)展長效機(jī)制。在現(xiàn)階段各學(xué)科交融在一起研究的情況下，組建多學(xué)科、跨專業(yè)研究團(tuán)隊(duì)刻不容緩，可以通過政府、行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)，學(xué)校與企業(yè)通力合作等多種方式，構(gòu)建可持續(xù)學(xué)習(xí)與交流平臺，促進(jìn)綠色建筑的高質(zhì)量發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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2、中共中央、國務(wù)院，《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見》，中發(fā)〔2021〕36號，2021年10月.

3、國務(wù)院，《關(guān)于印發(fā)2030年前碳達(dá)峰行動方案的通知》，國發(fā)〔2021〕23號，2021年10月.

4、中國網(wǎng)，中國發(fā)布丨截至去年底我國單位GDP二氧化碳排放比2005年下降48.4%，http://news.china.com.cn/2021-10/27/content_77836400.html，2021年10月.

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6、中國建筑節(jié)能協(xié)會，《中國建筑能耗研究報(bào)告（2020）》，http://adminht.cabee.org/upload/file/20201231/1609385858606010.pdf.

7、中國汽車工業(yè)協(xié)會，2021年9月汽車工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，http://www.caam.org.cn/chn/4/cate_32/con_5234907.html

作者：

鄧潔琳 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院助理研究員，長三角綠色價(jià)值投資研究院助理研究員

狄宛燁 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理

“中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院”