“綠色建筑運(yùn)營管理”是在建筑投入運(yùn)營后利用綠色的、先進(jìn)的、有效的管理方式，在綠色技術(shù)的帶動下實現(xiàn)建筑綠色管理的預(yù)期目標(biāo)。

綠色建筑運(yùn)營管理的主體分析

    物業(yè)管理方、業(yè)主方與政府機(jī)構(gòu)構(gòu)成了綠色建筑運(yùn)營管理的主體。物業(yè)管理方扮演的角色是管理的主要執(zhí)行者，也就是綠色建筑運(yùn)營管理的主體方。物業(yè)管理企業(yè)在參與運(yùn)營管理時的動因是多方面的，例如企業(yè)的知名度、企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，但是，利益仍是主要動力。對于綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)來說，其在進(jìn)行運(yùn)營管理時成本相對較高，所以大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)將綠色建筑視為工作中的負(fù)擔(dān)。要想進(jìn)一步增強(qiáng)綠色建筑運(yùn)營管理水平，應(yīng)根據(jù)綠色建筑管理企業(yè)的需求，構(gòu)建相應(yīng)的激勵機(jī)制，并明確綠色建筑管理體系的責(zé)任與地位。

    業(yè)主方是接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的主要對象，是綠色建筑運(yùn)營管理的直接受益者，在綠色運(yùn)營管理中發(fā)揮著重要作用。業(yè)主參與到綠色建筑運(yùn)營管理中可以為管理工作提供動力，還可以有效地節(jié)約能源并提升經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益。因為在節(jié)約能源與環(huán)境保護(hù)的過程中，僅依靠物業(yè)管理企業(yè)是不夠的，更需要業(yè)主的參與、配合，以達(dá)到最初的預(yù)定目標(biāo)。

    在綠色運(yùn)營管理的過程中，政府機(jī)構(gòu)大多是從宏觀的層面進(jìn)行管理，對綠色運(yùn)營管理的發(fā)展起到引領(lǐng)的作用。政府在進(jìn)行管理時應(yīng)建立起完善的法律法規(guī)與相關(guān)政策，為綠色運(yùn)營管理創(chuàng)建良好的外部環(huán)境，同時還應(yīng)對綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、人員的專業(yè)水平等進(jìn)行嚴(yán)格審核，提升綠色建筑運(yùn)營管理的服務(wù)質(zhì)量。政府機(jī)構(gòu)在進(jìn)行綠色建筑運(yùn)營管理的過程中，還應(yīng)重點關(guān)注其社會效益與環(huán)保效益，將綠色物業(yè)管理模式作為綠色建筑運(yùn)營管理的基礎(chǔ)，激勵推動綠色運(yùn)營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，這樣在一定程度上能降低綠色建筑運(yùn)營管理的推廣難度。

綠色建筑運(yùn)營管理現(xiàn)狀

節(jié)約資源與環(huán)境保護(hù)的現(xiàn)狀

    在綠色建筑運(yùn)行階段，節(jié)約資源并進(jìn)行環(huán)境保護(hù)主要是為了實現(xiàn)綠色運(yùn)營管理的預(yù)期目標(biāo)。從建筑全生命周期角度來看，綠色建筑在運(yùn)行階段的能耗占全生命周期的74.7%左右,而公共建筑能耗達(dá)到了84.7%。建筑行業(yè)相關(guān)專家通過對綠色建筑運(yùn)行階段碳排放量的數(shù)據(jù)采集、計算模式后發(fā)現(xiàn)，綠色住宅建筑與公共建筑中碳排放總量比較相似，在運(yùn)行過程中會有69%～80%的碳集中排放，但是在進(jìn)行建筑建造與拆除的過程中碳的總排放量相對較少。在對建筑能耗水平進(jìn)行評價時，應(yīng)先提升綠色建筑項目的節(jié)能運(yùn)行效果。

    因此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門也將綠色建筑運(yùn)營管理中涉及的內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致的劃分，主要包括建筑暖通空調(diào)系統(tǒng)、建筑照明系統(tǒng)、建筑動力系統(tǒng)的節(jié)能效率，以及可再生資源的再利用率和節(jié)能管理維護(hù)等。此外，為了確保獲得的節(jié)能數(shù)據(jù)是真實有效的，應(yīng)配備符合標(biāo)準(zhǔn)的能源計量設(shè)備并對各項能耗相對較大的系統(tǒng)進(jìn)行能耗單獨計量，如電梯、照明等。一級水表計量率達(dá)到100%，二級水表計量率達(dá)到90%。

    在水資源節(jié)約方面，參照國內(nèi)綠色建筑行業(yè)的發(fā)展需求與近年來綠色建筑工程的經(jīng)驗，在工程進(jìn)行階段應(yīng)從節(jié)水系統(tǒng)、節(jié)水設(shè)備、非傳統(tǒng)水源利用方面進(jìn)行統(tǒng)一的管理。在管理的過程中，應(yīng)對水系統(tǒng)規(guī)劃效果進(jìn)行考察并對節(jié)水設(shè)備的安全情況進(jìn)行檢驗，同時還應(yīng)對非傳統(tǒng)水源的使用效率等進(jìn)行管理。在管理的過程中，應(yīng)對平均日用水量、雨污分流情況、景觀水體的補(bǔ)充、節(jié)水設(shè)備的運(yùn)行情況、綠化技術(shù)效果及非傳統(tǒng)水源利用率等指標(biāo)進(jìn)行重點管理，還應(yīng)對實際用水的消耗量進(jìn)行分析與記錄，做好節(jié)水定額值的比較，以此判斷節(jié)水措施的好壞以及節(jié)水設(shè)備是否可正常運(yùn)行?？梢圆扇∫恍┯行У墓?jié)水措施，例如，使用的衛(wèi)生潔具符合《節(jié)水型生活用水器具》J164-2002標(biāo)準(zhǔn)的要求;在綠化方面采用噴灌、滴灌等節(jié)水器具;將雨水回滲利用，雨水排至室外散水，室外地面雨水一部分經(jīng)土壤滲透凈化后涵養(yǎng)地下水及室外草場和樹木灌溉。

    環(huán)境保護(hù)方面，其主要目的是對綠色建筑的室內(nèi)聲光環(huán)境進(jìn)行控制，以及對室外綠化、垃圾的投放與處理進(jìn)行管理。在控制室內(nèi)空氣質(zhì)量時，應(yīng)加強(qiáng)管控手段并結(jié)合設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動反饋，對其進(jìn)行專門的調(diào)控，做好設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)工作以保證設(shè)備系統(tǒng)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、優(yōu)化設(shè)備功能。在進(jìn)行室外垃圾處理的過程中，應(yīng)根據(jù)建筑的特點與使用功能，制訂出垃圾分類、管理與收集制度，做好垃圾站點的清運(yùn)、清潔與回收記錄，為消費者創(chuàng)造良好、舒適的生活工作環(huán)境。

綠色建筑運(yùn)營經(jīng)濟(jì)政策方面

    在進(jìn)行綠色建筑運(yùn)營管理時，政府部門制訂了一系列推動綠色建筑運(yùn)營管理的經(jīng)濟(jì)政策。同時，各地區(qū)也應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求制訂出適合本地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)激勵政策，主要包括政府財政補(bǔ)貼政策、減免費用政策、信貸激勵政策及稅收優(yōu)惠政策等相關(guān)的鼓勵政策。

政府財政補(bǔ)貼政策

    從某些城市的綠色建筑運(yùn)行情況來看，獲得綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識的建筑項目會得到政府財政補(bǔ)貼獎勵。相關(guān)的建設(shè)部門與財政部門應(yīng)根據(jù)地區(qū)要求制訂出相關(guān)的財政制度及管理規(guī)定，對取得綠色建筑標(biāo)識的建筑單位進(jìn)行評級，制訂相應(yīng)級別(一星級、二星級、三星級)的補(bǔ)貼金額標(biāo)準(zhǔn)。

減免費用政策

    目前，我國一部分省市為獲得綠色建筑標(biāo)識的項目制訂了減免費用的政策。我國北部某城市政策規(guī)定，一星級綠色建筑可以得到政府30%的費用減免，二星級、三星級建筑可獲得的減免力度更大，分別為70%和100%。實施減免費用政策可以有效推動綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展。

信貸激勵政策

    與普通建筑相比，綠色建筑在建設(shè)過程中需要的建設(shè)成本、運(yùn)行成本相對較高，回收投資的時期也相對較長。因此，一些地區(qū)為了進(jìn)一步推動綠色建筑的發(fā)展放寬了信貸政策，并根據(jù)項目制訂出相關(guān)的優(yōu)惠政策。某省根據(jù)不同的主體制定出了相應(yīng)的金融服務(wù)政策：開發(fā)商在進(jìn)行綠色建筑項目開發(fā)的過程中，可以享受貸款利率低于1%的貸款政策;消費者在購買綠色建筑產(chǎn)品后，可享受金融機(jī)構(gòu)利率下調(diào)0.5%的貸款優(yōu)惠政策。此地區(qū)在該政策的推動下擴(kuò)大了信貸機(jī)構(gòu)在綠色建筑方面的發(fā)展規(guī)模，還提升了開發(fā)商與消費者建設(shè)、購買綠色建筑的積極性。

稅收優(yōu)惠政策

    還有些地區(qū)為了支持鼓勵綠色建筑運(yùn)營管理，制訂了相關(guān)的評價標(biāo)準(zhǔn)，使綠色建筑管理企業(yè)可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。為進(jìn)一步推動綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展，還可以制訂出加快綠色建筑運(yùn)營管理的制度，規(guī)定綠色建筑在投入使用后可以獲得代表二星級、三星級標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑運(yùn)營標(biāo)識，并根據(jù)政策享受稅收優(yōu)惠。

成都國際金融中心是中國西南地區(qū)首個獲得LEED-EBOM認(rèn)證的物業(yè)

提升綠色建筑運(yùn)營管理水平的措施

    以我國某市建設(shè)的生態(tài)城為例，此生態(tài)城項目屬于我國與新加坡政府的戰(zhàn)略合作項目，體現(xiàn)了我國與新加坡政府在應(yīng)對全球變暖、改善環(huán)境、節(jié)約能源與資源的決心，為建筑資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供有力的參考。此生態(tài)城作為國家間進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的第一個生態(tài)城項目，在建設(shè)初期就擬定了綱領(lǐng)性的指標(biāo)體系。指標(biāo)體系包括22項相關(guān)額控制性指標(biāo)、4項引導(dǎo)性指標(biāo)。在此生態(tài)項目方面，最具有代表性的指標(biāo)為實現(xiàn)綠色建筑比例百分之百。此生態(tài)城在設(shè)定指標(biāo)時，以我國《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》(GB50378)與新加坡綠色標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，具體的運(yùn)營管理措施如下：

    第一，應(yīng)對綠色建筑運(yùn)營管理者的任務(wù)與職責(zé)進(jìn)行明確。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在獲得綠色設(shè)計認(rèn)證建筑后，確保綠色建筑的正常運(yùn)行并明確設(shè)計目標(biāo)責(zé)任，在得到綠色運(yùn)營認(rèn)證后，應(yīng)給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的精神獎勵與經(jīng)濟(jì)獎勵。

    第二，對綠色建筑運(yùn)營增加的成本進(jìn)行認(rèn)定。綠色建筑在建設(shè)的過程中會增加一定的成本，同時也會增加其運(yùn)行的成本。因此，建議已獲得綠色運(yùn)營標(biāo)識認(rèn)證的建筑物根據(jù)星級標(biāo)準(zhǔn)來收取相應(yīng)的物業(yè)管理費用，并對綠色建筑運(yùn)行增量成本進(jìn)行彌補(bǔ)，在機(jī)制上使物業(yè)管理企業(yè)得到相應(yīng)的回報，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    第三，建設(shè)者應(yīng)根據(jù)成本對綠色建筑進(jìn)行設(shè)計與建設(shè)。建設(shè)者不能不惜成本地建設(shè)綠色建筑，所以應(yīng)在滿足綠色目標(biāo)與用戶需求的基礎(chǔ)上盡可能地降低運(yùn)營成本。

    第四，利用信息化、智能化體系做好綠色建筑運(yùn)營管理數(shù)據(jù)的分析。在構(gòu)建信息管理平臺與智能控制平臺后積累的數(shù)據(jù)信息、成本信息及收益信息等可以有效地反映出綠色建筑的實際效益。

    第五，優(yōu)化設(shè)備管理與保養(yǎng)。運(yùn)行管理應(yīng)確保其能滿足特定的功能要求，并根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)建立并實施設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度;建立并實施上述系統(tǒng)中的主要用能設(shè)備的管理制度，宜將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求納入相關(guān)的管理制度，確保設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài);建立并保持建筑本體及主要用能系統(tǒng)、主要用能設(shè)備的檔案以及運(yùn)行、維護(hù)、維修記錄;建立并實施能源貯存管理制度;優(yōu)化維護(hù)保養(yǎng);保護(hù)保溫層，防止能源傳導(dǎo)。

結(jié)語

    在綠色建筑運(yùn)營管理的重要階段，其消耗的總能耗高達(dá)75%。因而，要想真正實現(xiàn)綠色建筑預(yù)期的目標(biāo)與預(yù)期的價值應(yīng)將綠色運(yùn)營作為重要的階段。在綠色建筑運(yùn)用階段，人是綠色建筑運(yùn)營管理的核心。但是，在實際管理的過程中，管理的主體卻缺乏對建筑綠色性能目標(biāo)的關(guān)注與綠色運(yùn)營的意識，在一定程度上阻礙了綠色建筑的發(fā)展。

    要想實現(xiàn)綠色建筑的管理目標(biāo)，首先，應(yīng)利用建筑企業(yè)與綠色建筑管理單位分析出綠色建筑運(yùn)營管理的策略。其次，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主群體也應(yīng)運(yùn)用合理的運(yùn)行策略選擇收益策略。但是，從目前的實際情況來看，只有均衡物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系才能保證綠色運(yùn)營管理的發(fā)展。在引入政府補(bǔ)貼行為后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供相關(guān)的綠色運(yùn)營服務(wù)策略，業(yè)主也應(yīng)選擇合理的綠色運(yùn)營策略來支持綠色運(yùn)營管理，以滿足綠色運(yùn)營管理策略的要求。所以，在進(jìn)行綠色運(yùn)營管理的過程中，政府應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)控作用并給予一定的財政補(bǔ)貼、建立市場準(zhǔn)入制度與標(biāo)準(zhǔn)等政策;在政策鼓勵與經(jīng)濟(jì)獎勵的作用下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)不斷增加環(huán)境保護(hù)意識，在此基礎(chǔ)上提升物業(yè)管理企業(yè)的收益，還應(yīng)提升綠色運(yùn)營管理的力度，為綠色建筑運(yùn)營管理的發(fā)展提供動力，實現(xiàn)綠色運(yùn)營管理的預(yù)期目標(biāo)與實際價值。